Baukredit: Die Finanzierung für Ihr Eigenheim

Der Baukredit als zweckgebundenes Darlehen

Der Baukredit ist ein Darlehen, welches für die Finanzierung von Bauvorhaben oder für den Kauf einer Immobilie bzw. einer Eigentumswohnung eingesetzt werden kann. Er ist grundsätzlich zweckgebunden, so dass er lediglich für die im Kreditantrag benannten Zwecke verwendet werden kann. Aus diesem Grund müssen Kreditantragsteller bereits mit dem Kreditantrag Kostenvoranschläge für die voraussichtlichen Sanierungskosten oder aber die vom Architekten angefertigte Aufstellung der Gesamtkosten bei der Bank einreichen.

Für die spätere Auszahlung der Darlehenssumme sind dann die Rechnungen der Handwerker oder Bauträger bzw. der Fertigstellungsbericht des Architekten notwendig.

So kann die Bank dann sicher sein, dass der Baukredit tatsächlich in den Werterhalt oder die Werterhöhung des Objekts investiert und nicht anderweitig ausgegeben wurden. Nur so ist die im Grundbuch der Immobilie eingetragene Grundschuld auch werthaltig und dient tatsächlich der Sicherstellung der Finanzierung. Anhand der Unterlagen des Antragstellers erstellen die Banken einen Finanzierungsplan, der den notwendigen Finanzierungsaufwand abzüglich des eingesetzten Eigenkapitals bzw. der Eigenleistungen ausweist. Dieser notwendige Kreditbedarf ist dann die Grundlage für die Erstellung eines Angebotes für einen Baukredit, welcher durch Nutzung unterschiedlicher Darlehensarten individuell für den Kunden erstellt wird.

Die Voraussetzungen im Überblick

Um einen Baukredit nutzen zu können, müssen Kreditantragsteller verschiedene Voraussetzungen erfüllen. Die wichtigste Voraussetzung ist dabei, dass die potenziellen Kreditnehmer die monatliche Kreditrate aus ihrem Einkommen tragen können. Dazu muss das Einkommen nachhaltig erzielt werden können. Elterngeld, Arbeitslosengeld sowie Kindergeld für bereits ältere Kinder wird von den Banken aufgrund der zeitlichen Befristung dabei oft nicht für den Baukredit anerkannt. Anhand der Aufstellung der monatlichen Einkünfte, die per Gehaltsnachweis, Rentenbescheid oder der Bilanz bei Selbständigen nachgewiesen werden, erstellt die Bank dann eine Haushaltsrechnung. Den Einnahmen werden jetzt die monatlich wiederkehrenden Ausgaben gegenübergestellt, wobei die Lebenshaltungskosten von den Instituten meist pauschal angesetzt werden. Nur dann, wenn die Haushaltsrechnung positiv ist, kann der Immobilienkredit vergeben werden.

Als weitere Voraussetzung für den Baukredit gilt eine einwandfreie Schufa-Auskunft, die keine Negativmerkmale enthalten darf. Bei Selbständigen holen die Banken oft weitere externe Auskünfte, die ebenfalls positiv sein müssen.

Letztlich muss die Bank aber auch eine ausreichende Sicherheit für den von ihr vergebenen Kredit erhalten. Da für den Baukredit in der Regel die Grundschuldeintragung gewählt wird, muss das Objekt mindestens den Wert der Darlehenssumme aufweisen, idealerweise liegt die Summe des Darlehens sogar weit unter dem Wert der Immobilie, denn dann ist die Sicherheit der Bank größer, was sich positiv auf den Zinssatz auswirken wird. Daher sollten Kreditnehmer bei Neubauvorhaben oder bei Kaufwünschen immer auch Eigenkapital nachweisen können, um die Kreditsumme sowie die späteren Kreditkosten zu reduzieren.

Zinsermittlung bei einer Baufinanzierung

Die Zinsen für den Baukredit sind wohl das wichtigste Merkmal, auf das Kreditnehmer achten. Schließlich ist die Zinsbelastung ausschlaggebend für die Höhe der monatlichen Rate sowie die Berechnung der Gesamtkosten der Baufinanzierung.

Die Bauzinsen, die die Banken für den Baukredit berechnen, orientieren sich in erster Linie natürlich am allgemeinen Marktniveau. Die Leitzinsen der Zentralbank geben dabei die Refinanzierungskosten der Banken wider, die Grundlage für die Berechnung der Kreditmargen darstellen.

Daneben spielt seit Einführung der Eigenkapitalrichtlinien nach Basel II aber auch die persönliche Bonität des Kreditnehmers eine wichtige Rolle für die Ermittlung der Zinsen. Je besser die Bonität des Kunden von der Bank im Rahmen des Scorings ermittelt wird, desto niedriger sind auch die berechneten Zinsen für den Kredit. Der Grund hierfür ist, dass die Banken für Kunden mit erstklassiger Bonität nur geringe kostenintensive Rückstellungen bilden müssen als für Kunden mit niedriger Bonität. Grundlage für die Bonitätsberechnung sind dabei Angaben zum Einkommen, zur Dauer der Beschäftigung sowie zum Alter und zum Familienstand. Aber auch der Schufa-Score sowie die Werthaltigkeit der Sicherheiten spielt eine wichtige Rolle.

Die Annuitätenfinanzierung

Eine der Darlehensarten für den Baukredit, die in Deutschland am häufigsten genutzt wird, ist das Annuitätendarlehen. Es zeichnet sich vor allem durch seine Langfristigkeit aus, denn diese Darlehensart kann eine Laufzeit von bis zu 35 Jahren aufweisen. Die individuelle Laufzeit wird dabei anhand der gewünschten Tilgungssumme berechnet, die in Prozent des Darlehensbetrages angegeben wird. Vielfach stehen dem Kunden dabei Tilgungssätze von 1-5% der anfänglichen Darlehenssumme zur Auswahl, wobei heute sogar Darlehen mit Tilgungsänderungsoption vergeben werden.

Sollte sich die gewählte Tilgungshöhe nach Vertragsabschluss als falsch erweisen, kann diese dann einmal pro Jahr kostenlos geändert werden. Die Zinsen können beim Annuitätendarlehen zwischen 5-20 Jahren fest vereinbart werden. Während dieser Zinsbindungsfrist bleiben auch die Kreditraten für den Baukredit konstant, so dass Kunden Planungssicherheit erhalten. Gerade in niedrigen Zinsphasen sollte daher auf eine möglichst lange Zinsbindungsfrist geachtet werden, um das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindungsfrist zu reduzieren.

Bei dem Annuitätendarlehen sollten Antragsteller zudem darauf achten, dass eine möglichst lange Bereitstellungszeit vereinbart wird, so dass der Kredit erst nach Ablauf von einem Jahr vollständig in Anspruch genommen werden muss, ohne dass Bereitstellungszinsen berechnet werden. Weiterhin sollte der Baukredit mit einer Sondertilgungsoption ausgestattet sein, um das Darlehen auch teilweise vorzeitig zurückzahlen zu können.

Die Kosten und Gebühren für den Kredit

Für den Abschluss vom einem Baukredit fallen verschiedene Kosten an. Dies sind zum einen die Zinskosten, die vom Marktniveau sowie von der persönlichen Bonität abhängig sind. Weiterhin berechnen die Banken Bearbeitungsgebühren und Wertermittlungsgebühren, die jeweils bis zu 1% der Darlehenssumme betragen können. Einige Direktbanken sind mittlerweile dazu übergegangen, sowohl auf diese Bearbeitungsgebühren wie auch auf die Wertermittlungsgebühren zu verzichten.

Ein Vergleich der Angebote ist bei einer Baufinanzierung - aufgrund der Komplexität der Angebote, sowie der unterschiedlichen Lebenssituationen - sehr zu empfehlen. Der effektive Jahreszins, der für die Gesamtlaufzeit berechnet werden sollte, bietet eine wichtige Vergleichsmöglichkeit, denn er enthält neben dem Nominalzins auch die Bearbeitungsgebühren. Wertermittlungsgebühren oder aber Kontoführungsgebühren sowie Versicherungskosten sind im Effektzins allerdings nicht berücksichtigt.

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