Bauzinsen: Grundlagen, Entwicklung und Sicherung

Was man unter Bauzinsen versteht

Zinsen, die für Darlehen der Immobilienfinanzierung von der Bank berechnet werden, werden gemeinhin auch als Bauzinsen bezeichnet.
Sie sind damit eines der wichtigsten Kriterien für eine Baufinanzierung, denn sie geben einen entscheidenden Ausschlag für die Höhe der Finanzierungskosten. Die Bauzinsen werden dabei vom Nennwert des Darlehens berechnet. Je nach Kreditart werden die Zinsen dann in der monatlichen Rate, beispielsweise bei Annuitätendarlehen, oder separat, bei tilgungsfreien Darlehen, belastet. Erfolgt bei den aufgenommenen Darlehen eine Tilgung, werden die Bauzinsen im Laufe der Zeit niedriger, bei tilgungsfreien Darlehen hingegen bleiben sie während der gesamten Laufzeit konstant hoch.

Der Einfluss des Beleihungswertes auf die Bauzinsen

Für Baudarlehen wird als Sicherheit in der Regel ein Grundpfandrecht eingetragen. Um festzustellen, ob die Sicherheit werthaltig ist, erstellen die Banken eine so genannte Beleihungswertermittlung. Der hier ermittelte Wert (Beleihungswert) wird aus dem derzeitigen Verkehrswert der Immobilie abzüglich eines Sicherheitsabschlags von 10-20% berechnet. Somit liegt der Beleihungswert meist unter dem am Immobilienmarkt derzeit zu erzielenden Verkaufspreis. Hiermit soll ein Abschlag bei einer etwaigen Versteigerung kompensiert werden.

Der Beleihungswert dient gleichzeitig als wichtige Größe für die Ermittlung der Bauzinsen. Grundsätzlich ist zu sagen, dass Darlehensvergaben risikoreicher werden, je mehr sie an 100% des Beleihungswertes reichen. Das Risiko der Bank besteht darin, bei einer Versteigerung einen geringeren Wert als die Darlehensrestschuld zu erzielen und somit den Restbetrag abschreiben zu müssen. Darlehen, deren Beleihungswert nur zwischen 50-60% liegt, gelten dabei als erstrangige Darlehen, ihr Zins ist besonders niedrig. Darlehen mit einem Beleihungswert von 100% hingegen werden mit höheren Bauzinsen belegt. Daher müssen Darlehensnehmer ohne Eigenkapital tiefer in die Tasche greifen und auch höhere Monatsraten finanzieren können.

Die Ermittlung der Bauzinsen

Neben dem Beleihungswert spielen aber auch weitere Faktoren bei der Ermittlung der Bauzinsen eine Rolle.
Dies ist beispielsweise der Darlehensbetrag. Die Bauzinsen, die die Banken im Internet oder in ihrer Werbung ausweisen, gelten oft erst ab einem Darlehensbetrag von 100.000 Euro.
Für Darlehensbeträge darunter werden Zinsaufschläge fällig, denn die Bearbeitungsdauer sowie der Aufwand sind bei kleineren Darlehen gleich hoch. Der Verdienst ist jedoch geringer. Einen weiteren Ausschlag für die Bauzinsen gibt die gewünschte Zeit der Zinsbindung. Je länger diese vereinbart wird, desto höher ist auch der Zinsaufschlag, denn die Bank muss sich dann für einen längeren Zeitraum refinanzieren. Es kann sich jedoch trotz dessen lohnen, eine längere Zinsbindung zu vereinbaren. Gerade in der jetzigen Zeit historisch niedriger Zinsen umgehen Kreditnehmer so das Zinsänderungsrisiko. Letztlich spielt seit Anfang 2007 bei der Festlegeung der Bauzinsen auch die Bonität des Kreditnehmers eine wichtige Rolle. Auch hier spielt das Risiko für die Bank, ebenso wie bei der Beleihungswertermittlung, eine entscheidende Rolle. Je bonitätsschwächer der Kunde ist, desto mehr Rücklagen muss die Bank bilden, was wiederum mit Kosten verbunden ist. Daher erhalten Kunden mit einer erstklassigen oder sehr guten Bonität deutlich niedrigere Bauzinsen als Kunden mit einer mittleren Bonität. Aktuell müssen allerdings etwa 90% aller Antragsteller mit einem Zinsaufschlag auf die Werbekonditionen rechnen.

Die derzeitige Zinssituation und aktuelle Entwicklung der Bauzinsen

Am 07. Mai 2009 hat die EZB den wichtigen Leitzins auf das historische Tief von nur noch 1% gesenkt. Auch die Bauzinsen sind seit den Höchstständen im Sommer 2008 stark gesunken, für 10 jährige Annuitätendarlehen sind heute oft nicht mehr als 3,5-4,0% p.a. zu zahlen. Im Durchschnitt der letzten zehn Jahre hingegen lag dieser Zins bei ca. 6% p.a. Die weiteren Aussichten für Bauzinsen sind ebenfalls positiv, denn mit steigenden Leitzinsen ist aufgrund der derzeitigen Wirtschaftsaussichten kaum zu rechnen. Allerdings nimmt die Verschuldung der Staaten immer weiter zu, so dass auch die Nachfrage nach langfristigen Krediten ansteigt. Dies führt wiederum zu höheren Zinsen. Kreditnehmer müssen sich in der nächsten Zeit somit trotz gleich bleibender Leitzinsen auf leicht höhere Darlehenskonditionen einrichten. Wer sich bereits jetzt die Bauzinsen für spätere Umschuldungen oder Prolongationen sichern möchte, kann dies durch den Abschluss von Forward Darlehen tun. Diese Darlehen können mit den heute niedrigen Zinsen vereinbart werden, die Auszahlung erfolgt jedoch erst in der Zukunft, auf Wunsch erst in 36 Monaten. Für die Zeit bis zur Auszahlung berechnet die Bank einen Zinsaufschlag pro Monat, der zwischen 0,01-0,03% p.M. liegt.

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