Hauskredit vorzeitig ablösen – Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung wird von den meisten Banken immer dann berechnet, wenn eine Baufinanzierung bereits vor dem eigentlichen Ende der Laufzeit bzw. der Zinsfestschreibung vom Kreditnehmer abgelöst wird. Es wird in diesem Fall also praktisch eine Art Schadenersatz für die vorgezogene Tilgung verlangt.
Nun stellt sich natürlich die Frage, warum bzw. wofür solche Zusatzkosten verlangt werden. Der eigentliche Schaden und Nachteil der Banken wird deutlich, wenn man sich einmal vor Augen führt, in welcher (Markt-)Situation Kunden gerne von der vorzeitigen Ablösung des Hauskredites Gebrauch machen.
Fast immer wird eine Finanzierung vor der Fälligkeit abgelöst, wenn die Konditionen am Markt geringer sind als diejenigen, die der Darlehensnehmer aktuell zahlen muss. Durch die Darlehensablösung kann also ein neuer Kredit zu günstigeren Konditionen aufgenommen werden. Der Vorteil des Kunden ist jedoch der Nachteil der Bank. Denn diese kann das nun zurück erhaltene Kapital zukünftig nur zu einem geringeren Zinssatz neu verleihen.
Schaden der Bank – Kosten für den Kunden
Was die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung betrifft, so gibt es diesbezüglich keine einheitlichen Werte oder gesetzliche Vorgaben. Vielmehr hängt es im jeweiligen Einzelfall davon hab, wie hoch der Schaden in Form des Zinsausfalls auf Seiten der Bank tatsächlich ist.
Die meisten Kreditinstitute berechnen die Höhe der “Schadenersatzes” auf der Basis zweier Zinssätze. Es werden zum einen der mit dem Kunden vereinbarte und bisher gezahlte Zinssatz und zum anderen der aktuelle Marktzins gegenüber gestellt, zu dem die Bank das Kapital aktuell neu verleihen kann. Im Bezug zur Restschuld des Darlehens sowie der Restlaufzeit ergibt sich dann ein Differenzbetrag, der dann als Entschädigung für die Vorfälligkeit verlangt wird. Mitunter kommen auch noch Gebühren hinzu. Wie eine solche Berechnung in der Praxis aussehen könnte, zeigt das nun folgende Beispiel.
Ein Beispiel verdeutlicht
Ein Kreditnehmer zahlt bei seiner bislang genutzten Immobilienfinanzierung einen Zinssatz von 4,60%. Die Festzinsvereinbarung läuft noch exakt ein Jahr und die Restschuld beträgt 80.000 Euro. Die aktuellen Hypothekenzinsen bewegen sich auf einem Niveau von etwa 3,90%, sodass die Bank einen neuen Immobilienkredit etwa zu diesem Zinssatz vergeben könnte. Wenn der Kunde nun seinen Kredit vorzeitig ablöst, würde der Bank somit ein Zinsschaden von 0,70% entstehen. Bezogen auf die Darlehenssumme (Restschuld) von 80.000 Euro wäre das ein Zinsbetrag von 560 Euro. Diesen Betrag würde der Kreditgeber dann als Vorfälligkeitsentschädigung – mitunter plus zusätzlicher Gebühren – verlangen.
Diese Beispielrechnung nochmals kurz in der Übersicht:
- Bisheriger Kreditzins: 4,60%
- Aktueller Zinssatz am Markt: 3,90%
- Zinsschaden der Bank: 0,70%
- Kreditsumme: 80.000 Euro
- Vorfälligkeitsentschädigung: 560 Euro (plus eventueller Gebühren)
Nur bei großen Zinsunterschieden lohnend
Ob es sinnvoll ist seinen Hauskredit vorzeitig abzulösen, hängt immer von der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung einerseits und der zukünftigen Zinsersparnis andererseits ab. Es kann also durchaus sein, dass der Kunde durch die Tilgung in der Summe Geld spart. Auf der anderen Seite ist aber auch möglich, dass die Zinsersparnis geringer als die zu zahlende Kosten ist.
Die vorzeitige Darlehensablösung lohnt sich nur dann, wenn die Ersparnis durch die zukünftig niedrigeren Zinsen höher als die Entschädigung ist. Meistens ist das in einer Situation der Fall, in der sehr niedrige Hypothekenzinsen am Markt veranschlagt werden, während der Kreditnehmer selbst noch einen recht hohen Kreditzins zahlt. Die Ersparnis wird dann umso größer, desto länger die Restlaufzeit der Finanzierung noch wäre.
Im Bereich der Immobilienkredite besteht bei vielen Konditionen seitens der Banken ein gewisser Verhandlungsspielraum. Daher ist es durchaus möglich, als Kunde mit der Bank eine Vereinbarung zu treffen, dass im Falle einer vorzeitigen Tilgung keine weiteren Kosten entstehen. Bei variabel verzinslichen Hypothekendarlehen ist das beispielsweise “automatisch” der Fall. Denn aufgrund der fehlenden Zinsbindungen ist eine vorgezogene Tilgung dort fast immer kostenlos möglich.
