Private Kredite sind in aller Regel nicht von der Steuer absetzbar. Anders verhält es sich bei Finanzierungen für Immobilien. Wer bestimmte Voraussetzungen erfüllt, kann die Aufwendungen und Zinsen bei der Einkommenssteuererklärung als Werbungskosten absetzen.

Immobiliendarlehen als Beispiel

Gerade bei Krediten zur Immobilienfinanzierung bieten die Werbungskosten eine wichtige Option für die steuerliche Absetzbarkeit – sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Wichtig ist, dass die Kosten und Ausgaben im Zuge einer gewerblichen Nutzung entstehen.

Der Gesetzgeber spricht dabei von Aufwendungen zum Erwerb von Einnahmen, aber auch zum Erhalt und zur Sicherung. Auf den ersten Blick scheint ein Immobiliendarlehen nicht in dieses Bild zu passen. Wer allerdings sein Haus oder seine Wohnung vermietet, erzielt auf diese Weise Einnahmen. Dadurch dient der Kredit zum “Erwerb von Einnahmen” und kann teilweise abgesetzt werden.

Zinsen, Nebenkosten, Modernisierung und mehr

Wer seine Immobilie durch einen Darlehen finanziert, kann dies steuerlich geltend machen, wenn er das Haus oder die Wohnung nicht selbst bewohnt, sondern vermietet. Die Einnahmen aus “Vermietung und Verpachtung” müssen in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden.

Folgendes ist absetzbar:

• Steuerlich absetzbar sind die Zinsen der Immobilienfinanzierung
• Wird ein Haus oder eine Wohnung zum Teil selbst bewohnt, muss ein zweiter Darlehensvertrag abgeschlossen werden. Ist das der Fall, kann der vermietete Teil des Objektes geltend gemacht werden
• Auch Nebenkosten wie solche für Notare oder Reparaturen können abgesetzt werden
• Investitionen in Modernisierungsmaßnahmen wie beispielsweise ein Dachausbau können ebenfalls angegeben werden, da sie zur Sicherung der Mieteinnahmen dienen

Darlehensformen beeinflussen Absetzbarkeit

Die Höhe der Werbungskosten über die Kreditlaufzeit richtet sich unter anderem nach der Finanzierungsart. Beim klassischen Annuitätendarlehen wächst mit der Dauer der Laufzeit die Tilgung, der Anteil der Zinsen dagegen sinkt kontinuierlich. Das hat zur Folge, dass auch die absetzbaren Kosten mit der Zeit abnehmen.

Um diese auf einem gleichbleibenden Niveau zu halten, kann ein tilgungsfreies Darlehen abgeschlossen werden. Bei dieser Form der Finanzierung zahlt der Darlehensnehmer während der gesamten Laufzeit nur Zinsen an die Bank. Erst zum Schluss muss der Kredit in einer Summe zurückgezahlt werden. Die Mittel dafür stammen aus Lebensversicherungen, Sparplänen oder ähnlichen Produkten. Der Vorteil dieser Variante liegt in der Planungssicherheit, die Werbungskosten sind über die ganze Laufzeit hinweg konstant.

Zwei Konten zur Kostentrennung nutzen

Grundsätzlich gilt, dass die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses beim Finanzamt nachgewiesen werden muss. Besonders wenn ein Teil selbst genutzt wird, ist daher die Einrichtung von zwei Konten empfehlenswert. Das eine Konto dient der Führung von Fremdmitteln und dem vermieteten Teil der Wohnung oder des Hauses. Das andere ist für die eigenen Ersparnisse.
Die Führung von zwei Konten hilft nicht nur bei der eigenen Übersicht und der klaren Abgrenzung zwischen selbst genutztem und vermieteten Teil des Immobilienobjektes. Es ist auch vorteilhaft, wenn beispielsweise größere Renovierungen oder Um- und Ausbauarbeiten vorgenommen werden.