Das Cap-Darlehen: Vorteile und Nachteile

Standardisierte Immobiliendarlehen, die in Form von Annuitätendarlehen vergeben werden, nutzen einen Festzins für die Zeit der Zinsbindung, der über einen Zeitraum von 10-15 Jahren garantiert wird. Im Gegensatz hierzu steht das Cap-Darlehen. Dieses Darlehen zeichnet sich vor allem durch ein hohes Maß an Flexibilität aus, denn Rückzahlungen sind jederzeit möglich. Gleichzeitig wird der Zins für das Cap-Darlehen in regelmäßigen Abständen von drei oder sechs Monaten dem allgemeinen Zinsniveau angepasst. Grundlage für die Zinsanpassung ist dabei in den meisten Fällen der so genannte EURIBOR. Dieser Referenzzinssatz, der für die Geldleihe der Banken untereinander angesetzt wird, wird regelmäßig neu berechnet und gibt somit das aktuelle Zinsniveau wider.

Diese regelmäßige Zinsanpassung führt dazu, dass die Höhe der für das Darlehen zu zahlenden Rate stetig variiert, sich die Rate aber vor allem bei einem sinkenden Zinsniveau reduziert. Bei steigendem Zinsniveau hingegen steigt auch die Höhe der Ratenbelastung. Um Kreditnehmer trotz steigender Marktzinsen zu schützen, wird das Cap-Darlehen mit einer Zins-Obergrenze, der so genannten Cap-Grenze, ausgestattet. Auch dann, wenn das allgemeine Zinsniveau diese Cap-Grenze übersteigt, ist nur dieser maximale Zinssatz, der im Kreditvertrag festgeschrieben wurde, zu zahlen. Somit bietet das Cap-Darlehen also maximale Flexibilität bei nur geringem Risiko.

Die Vorteile- und Nachteile von Cap-Darlehen

Die Vorteile des Cap-Darlehens sind dabei insbesondere die hohe Flexibilität sowie eine relativ hohe Planungssicherheit, denn der Cap-Zinssatz kann nicht überschritten werden. Bei stark steigendem Zinsniveau ist es auch möglich, das Cap-Darlehen in ein langfristiges Darlehen umzuschulden und so weiteren Zinserhöhungen zu entgehen. Weiterhin kann das Darlehen jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, und zwar ohne Kündigungsfristen oder Kosten. Auch bei den Konditionen können Darlehensnehmer von Cap-Darlehen sparen, denn die kurzfristigen Zinsen liegen meist unter denen für langfristige Finanzierungen, so dass auch die monatliche Ratenbelastung geringer ist.

Neben den Vorteilen gibt es beim Cap-Darlehen aber auch Nachteile. Hierzu gehören vor allem die steigenden Kosten bei sich erhöhenden Zinsen. Weiterhin sind die Bonitätsanforderungen für diese Darlehen meist höher, da hier auch geprüft wird, ob Darlehensnehmer die Raten auch bei steigendem Zinsniveau tragen können. Letztlich berechnen die Banken für das Cap-Darlehen regelmäßig eine Cap-Gebühr, die bei Vertragsabschluss berechnet wird und somit die Finanzierungssumme erhöht.

Wann ein Cap-Darlehen besonders geeignet ist

Die Aufnahme eines Cap-Darlehens ist besonders dann geeignet, wenn das aktuelle Zinsniveau sehr hoch ist, Darlehensnehmer aber von sinkenden Gesamtmarktzinsen ausgehen. Weiterhin eignet sich diese Darlehensart dann, wenn man sich mit dem Darlehen nicht langfristig binden und flexibel bleiben möchte. Vor allem Darlehensnehmer, die nur sehr unregelmäßig verdienen oder jährlich hohe Bonuszahlungen erhalten, können mit dem Cap-Darlehen ihre finanzielle Situation besser koordinieren. Letztlich bietet sich das Cap-Darlehen auch dann an, wenn eine neue Immobilie erworben und gleichzeitig eine bestehende Immobilie verkauft werden soll. Da nicht genau vorhergesagt werden kann, wann die Zahlung für die Alt-Immobilie eingeht, kann man mit dem Cap-Darlehen flexibel bleiben.

Die Zinsen und Konditionen von Cap-Darlehen

Die Zinsen des Cap-Darlehens orientieren sich maßgeblich am allgemeinen Zinsniveau und somit am Leitzins der Zentralbank. Grundlage für viele Cap-Darlehen ist dabei der EURIBOR, der Interbankenzinssatz, zu dem sich auch die Kreditinstitute untereinander Geld leihen und verleihen. Trotz dessen ist es den Banken möglich, Aufschläge auf den EURIBOR zu erheben, dessen Höhe sich von Bank zu Bank stark unterscheiden kann. Ein Vergleich der Konditionen von Cap-Darlehen ist daher enorm wichtig. Eine ebenso wichtige Vergleichsgröße ist die Cap-Grenze, die natürlich möglichst niedrig sein sollte, um das Risiko steigender Darlehenszinsen zu reduzieren. Auch sollte geprüft werden, für welchen Zeitraum die Cap-Grenze festgelegt wird. Die Grenze kann für drei, fünf, 10 oder 15 Jahre vereinbart werden. Neben den Zinssätzen fallen für Cap-Darlehen auch Bearbeitungsgebühren sowie mitunter Wertermittlungsgebühren und Kosten für die Eintragung der Grundschuld an.