Vollfinanzierung für Immobilien - Hintergründe

Noch vor wenigen Jahren war es beinahe unmöglich als zukünftiger Bauherr oder Hauskäufer eine Immobilien Vollfinanzierung, also ohne Eigenkapitalanteil, von den Kreditinstituten zu bekommen. Wer nicht genug Eigenkapital einbringen konnte, sah seine Träume von den eigenen vier Wänden sehr schnell zerplatzen.

Im Allgemeinen gilt immer noch die Meinung, dass man eine solide Baufinanzierung für Immobilien nur mit einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent hinbekommt. Tatsächlich haben die Rahmenbedingungen, wie beispielsweise persönliche Einkommensverhältnisse, einen erheblichen Einfluss auf die Entscheidung, ob eine Vollfinanzierung von Immobilien ein unkalkulierbares Risiko darstellt.

In anderen Ländern, beispielsweise in den Niederlanden, ist die Immobilien Vollfinanzierung allgemein üblich. Seit auch ausländische Banken auf dem Markt vertreten sind und Baufinanzierungen übernehmen, sind auch deutsche Kreditinstitute bereit eine Vollfinanzierung für Immobilien anzubieten.

Es gibt inzwischen Angebote, die eine Finanzierung bis zu 110 Prozent des reinen Immobilienkaufpreises anbieten. Bei Neubauprojekten werden Grundstückspreis, Erwerbsnebenkosten und Baunebenkosten mit übernommen. Es werden also Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Gerichtskosten bei Erwerb oder Neubau mitfinanziert. Eventuell bleibt sogar noch Raum für anfallende Maklercourtage oder kleinere Renovierungen. Teilweise ist auch eine Umschuldung bestehender Kredite möglich.

Die Zinsen für eine Baufinanzierung orientieren sich an der Beleihungshöhe der Immobilie. Mit steigender Beleihungshöhe berechnen die Banken Aufschläge. Die Zinskonditionen für eine Vollfinanzierung sind deshalb höher als bei Finanzierungen mit Eigenkapital, denn die Banken tragen das Risiko gewährte Darlehensleistungen nicht in vollem Umfang zurück zu erhalten. Weiterhin sind die Tilgungsraten häufig deutlich höher.

Immobilien mit einer Vollfinanzierung zu erwerben, ist zunächst nicht risikoreicher als eine Finanzierung mit Eigenkapital. Beachten sollte man, dass die monatlichen Rückzahlungsraten langfristig tragbar bleiben. Ob das Einkommen aus Bankensicht ausreichend ist, hängt von der sogenannten Haushaltsrechnung ab. Dabei werden feste Einnahmen und Ausgaben gegeneinander aufgerechnet. Ergibt die Haushaltsrechnung einen positiven Überschuss, sind die Kreditinstitute bereit eine Immobilien Vollfinanzierung zu gewährleisten.

Nachteilig bei einer Vollfinanzierung kann sein, dass bei einem späteren Immobilienverkauf, eventuell kein Preis erzielt wird, der für die vollständige Tilgung des Darlehens nötig ist. In diesem Fall bleibt man auf den Schulden sitzen, die dann über einen Ratenkredit abbezahlt werden müssen. Dieses Risiko hat ein Darlehensnehmer mit Eigenkapital nicht oder zumindest nicht in diesem Umfang.

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