Hypothekendarlehen: Tilgung und Sondertilgung

Die Tilgung eines Hypothekendarlehens, das ja zur Finanzierung einer Immobilie dient, erfolgt nach anderen Regeln als die Rückführung eines Ratenkredites. Hierfür wird in den Rahmenbedingungen des Kreditvertrages unter Berücksichtigung eines möglichen Disagios auf Grundlage des ausgezahlten Hypothekendarlehensbetrages die Höhe der zu leistenden Tilgung festgelegt.

Festlegung der Tilgungsrate = Annuität

Die Höhe der Tilgung für das Hypothekendarlehen ist abhängig von der Darlehenshöhe, dem Zinssatz und der Laufzeit. In der Sprache der Banker wird dieser Wert als Annuität bezeichnet. Auch die persönlichen Möglichkeiten des Hypothekendarlehens-Nehmers werden, so weit wie möglich, berücksichtigt. Auf den Auszahlungsbetrag wird der auf der Basis des am Markt für Hypothekendarlehen aktuellen Zinssatzes angewandt. Der so ermittelte Zinsbetrag wird von der zur Tilgung vereinbarten Rate abgezogen. Der auf diese Weise ermittelte Betrag stellt die eigentliche Abtragungssumme des in Anspruch genommenen Hypothekendarlehens dar.

Entwicklung eines Tilgungsplans

Die Tilgungsrate wird fest für die gesamte Laufzeit vereinbart und verändert sich nicht. Bei der nächsten fälligen Annuität wird der um die vorherige Tilgung reduzierte Restbetrag des Hypothekendarlehens als Grundlage zur Berechnung des zuleistenden Zinsendienstes herangezogen. Wie bei der ersten Rate zur Tilgung der Hypothek wird, wie auch bei allen weiteren Annuitätsleistungen, der ermittelte Zinsbetrag von der Annuität abgezogen. Der ermittelte Betrag wird wiederum vom Rest des Hypothekendarlehens abgezogen.
Im Laufe der Zeit wird das Hypothekendarlehen durch die fortschreitende Tilgung in immer höherem Umfang zurückgeführt und der zu leistende Zinsdienst wird sich in Relation dazu stetig verringern. Um einen Überblick über die Rückführung des Hypothekendarlehens und die Aufteilung zwischen Tilgung und Zinsdienst zu erhalten, wird ein Tilgungsplan aufgestellt über die gesamte Laufzeit.

Unter welchen Voraussetzungen sind Sondertilgungen möglich?

Sondertilgungen können nur unter bestimmten Voraussetzungen bei einem Hypothekendarlehen geleistet werden. In der Regel ist es nicht üblich, ein Hypothekendarlehen während der Laufzeit durch Sondertilgungen schneller zurückzuführen. Es besteht allerdings die Möglichkeit, eine Sondertilgung für ein Hypothekendarlehen während der Kreditverhandlungen mit der Bank zu vereinbaren. Für dieses Recht auf Sondertilgung während der Laufzeit eines Hypothekendarlehens, haben die Banken jedoch die Freiheit, eine besondere Gebühr in Anrechnung zu bringen. Daher ist bereits bei der Beantragung eines Hypothekendarlehens die Frage nach Möglichkeiten von Leistungen zur Sondertilgung unter Geführenfreiheit zu klären.

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