Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Bei einer Immobilienfinanzierung fordern die Banken von ihren Kunden nach wie vor Eigenkapital in Höhe von mindestens 20%. Der Grund für diese Forderung ist die Tatsache, dass bei der Wertermittlung der Grundschulden der als Sicherheit dienenden Objekte ein Sicherheitsabschlag von 20% vorgenommen wird. Nur so kann die Bank davon ausgehen, dass sie bei einer eventuellen Versteigerung die gesamte Forderung ausgleichen kann. Sollten Kreditnehmer die Forderung nach Eigenkapital nicht erfüllen können, wäre ein Teil des Darlehens nicht besichert, so dass sich das Ausfallrisiko der Bank deutlich erhöht.

Viele Menschen, die sich mit einer Immobilienfinanzierung den Traum vom Haus erfüllen wollen, können das geforderte Eigenkapital oder entsprechende Eigenleistungen jedoch nicht vorweisen. In diesem Fall vergeben die Banken unter gewissen Voraussetzungen auch die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Hierbei übernimmt die Bank also die gesamten Kosten für den Kauf oder den Bau der Immobilie, lediglich die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbssteuern müssen Kreditnehmer selbst tragen. Man spricht daher auch von einer 100%-Finanzierung. Sollten Kreditnehmer auch die Kauf- oder Baunebenkosten nicht tragen können, wird in wenigen Fällen eine 120%-Finanzierung angeboten, bei der der Blanko-Darlehensteil noch größer ist.

Außer der Tatsache, dass ein Teil der Darlehen blanko vergeben wird, sind Immobilienkredite ohne Eigenkapital klassische Annuitätendarlehen, für die Kreditnehmer mit ihrer Bank eine Zinsbindungsfrist sowie einen anfänglichen Tilgungssatz vereinbaren. Wie für andere Annuitätendarlehen auch berechnen die Banken bei diesen Darlehen eine Bearbeitungsgebühr sowie eine Wertermittlungsgebühr, die jeweils 0,5-1% der Darlehenssumme betragen können.

Die Vorteile einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Zu den Vorteilen einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gehört die Tatsache, dass Bau- oder Kaufprojekte sofort umgesetzt werden können. Vor allem junge Bauherren oder junge Familien müssen so nicht mehr über viele Jahre Eigenkapital ansparen, sondern können nach Unterschrift des Darlehensvertrages Wohneigentum anschaffen.

Die Nachteile einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Obwohl die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital Vorteile bringt, so müssen doch einige Nachteile beachtet werden. Einer dieser Nachteile ist zum einen die im Vergleich zur klassischen Finanzierung hohe Darlehenssumme. Somit erhöht sich zum einen die Gesamtbelastung aus dem Darlehen, zum anderen müssen auch höhere Darlehensraten, die monatlich oder quartalsweise zu zahlen sind, berechnet werden.

Ein weiterer Nachteil der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist das deutlich erhöhte Zinsniveau. Da die Banken Teile der Immobilienfinanzierung als Blanko-Darlehen vergeben, erhöht sich das Ausfallrisiko der Bank. Und da die Banken seit 2007 die Rücklagen für vergebene Darlehen anhand des jeweiligen Risikos bilden müssen, steigen die Kosten der Kreditinstitute, die ihre Kosten natürlich an die Kunden weitergeben. Nicht selten müssen Kreditnehmer bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital daher deutlich höhere Zinssätze in Kauf nehmen, die sogar mehr als 1% p.a. über den Konditionen für erstrangige Immobiliendarlehen liegen. Durch erhöhte Kreditzinsen erhöht sich somit die Ratenbelastung aus dem Darlehen nochmals.

Die Voraussetzung für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist für die Banken mit einigen Risiken verbunden. Da die Grundschuld auf das finanzierte Objekt eine nicht ausreichende Sicherheit darstellt, müssen Kreditnehmer einige Voraussetzungen erfüllen, um diese Darlehen in Anspruch nehmen zu können. Zu diesen Voraussetzungen gehört beispielsweise ein überdurchschnittliches Einkommen, welches dauerhaft erzielt werden kann. Nur so kann die Bank sicherstellen, dass die höhere Kreditrate auch finanziert werden kann. Aufgrund der höheren Darlehenssummen wählen Kreditnehmer zudem häufig niedrigere Tilgungssätze, um die Finanzierbarkeit der Kreditrate sicherstellen zu können.

Da sich dabei auch die Gesamtlaufzeit des Darlehens erhöht, werden Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital oft nur an Kreditnehmer vergeben, die maximal 55-60 Jahre alt sind. Wie bei anderen Darlehensanträgen auch darf die Schufa-Auskunft der Kreditnehmer nicht negativ sein.

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Weitere Ratgeber: Was macht eine günstige Immobilienfinanzierung aus? Und welche Konditionen für ein Immobilienfinanzierung sind wichtig? Und wie werden die Zinsen für eine Immobiliefinanzierung berechnet?

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