Immobilienfinanzierung: Zinsen und Konditionen

Die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung sind für viele Kreditnehmer eines der wichtigsten Kriterien für die Abschlussentscheidung. Dabei sollten die Immobilienfinanzierung Zinsen natürlich möglichst niedrig sein, um auch die monatliche Kreditbelastung sowie die Gesamtbelastung aus dem Darlehen zu begrenzen. Jede Bank berechnet dabei die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung nach eigenem Ermessen, so dass ein Vergleich der Angebote durchaus lohnend ist. Doch obwohl die Immobilienfinanzierung Zinsen so unterschiedlich sind, die Berechnung der Zinsen bei den Banken dennoch ähnlich.

Einflussfaktoren auf die Immobilienfinanzierung Zinsen

Eines der wichtigsten Kriterien für die Berechnung der Immobilienfinanzierung Zinsen ist das allgemeine Zinsniveau, welches vom Leitzins der Europäischen Zentralbank beeinflusst wird. Sind die Leitzinsen niedrig, können sich die Banken zu günstigen Konditionen refinanzieren, so dass auch die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung niedrig sind. Sollten die Leitzinsen jedoch steigen, werden sich auch die Immobilienfinanzierung Zinsen erhöhen.

Die Refinanzierung der Kreditvergabe erfolgt in der Regel zu gleichen Laufzeiten, so dass bei langfristigen Krediten auch eine langfristige Refinanzierung erfolgt, denn nur so können die Zinsen für die Laufzeit dauerhaft stabil bleiben. Je länger jedoch die Zinsbindungsfrist gewählt wird, desto höhere Zinsen müssen bezahlt werden, so dass sich die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung also auch an der gewählten Zinsbindungsfrist orientiert. Trotz des geringen Zinsaufschlages kann sich eine langfristige Zinsbindungszeit, vor allem in Zeiten niedriger Marktzinsen, dennoch lohnen, denn nur so kann Planungssicherheit für viele Jahre erreicht werden.

Der Einfluss der Bonität

Ein weiterer wichtiger Faktor für die Zinsberechnung ist die Kreditwürdigkeit des Antragstellers. Hierzu berechnen die Banken einen Score-Wert, der sich je nach Bonität zwischen eins und sechs bewegt. Ein Score-Wert von eins bedeutet dabei eine erstklassige Kreditwürdigkeit, die auch zu niedrigen Zinsen führt. Schließlich gehen die Banken bei diesen Krediten nur geringe Risiken ein, so dass die Kredite günstig vergeben werden können. Sollte ein Kreditnehmer jedoch eine negative Bonität aufweisen, erhöht sich das Risiko der Bank. Dieses erhöhte Risiko muss dann durch Zinsaufschläge amortisiert werden.

Neben der Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben und somit der Höhe des Haushaltsüberschusses wird für die Bonitätsberechnung auch die Werthaltigkeit der Grundschuld einbezogen. Dabei wird geprüft, ob der Wert des Kredites durch die Grundschuld auch tatsächlich abgesichert werden kann. Dazu ermitteln die Banken den Verkehrswert des Objektes, von dem in der Regel ein Sicherheitsabschlag von 20% abgezogen wird. Beträgt der Kreditwert also nur etwa 80% des Objektwertes, spricht man von einem Beleihungswertauslauf von 80%. Bei einem Beleihungswertauslauf von 50-60% spricht man von erstrangigen Darlehen, die nach Ansicht der Banken zu 100% gesichert sind. Daher werden für diese Darlehen niedrige Zinsen berechnet, bei höheren Beleihungswertausläufen hingegen werden Zinsaufschläge fällig. Somit können die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung erst nach Einreichung der Bonitätsunterlagen sowie der Objektunterlagen geprüft werden.

Weitere wichtige Konditionen bei der Immobilienfinanzierung

Neben den Zinsen für eine Immobilienfinanzierung sollten Kreditnehmer aber auch die weiteren Konditionen eines Darlehens beachten. Hierzu gehören beispielsweise das Sondertilgungsrecht, die Tilgungsänderungsoption sowie eine lange Bereitstellungszeit. Das Sondertilgungsrecht ermöglicht Kreditnehmern, Teile des Darlehens vorzeitig zu tilgen und so Zinsen zu sparen. Im Gegensatz hierzu ermöglicht die Tilgungsänderungsoption, den anfänglich gewählten Tilgungssatz zu erhöhen oder zu verringern, um so die Kreditbelastung auf das monatliche Budget anpassen zu können.

Letztlich sollten Bauherren, die sich für die Renovierung eines Altbaus oder den Bau einer neuen Immobilie entschieden haben, auf eine möglichst lange Bereitstellungszeit von mindestens sechs Monaten achten. Hierdurch besteht die Möglichkeit, die Auszahlung des Darlehens bei eventuellen Bauverzögerungen zurückzustellen und so Zinskosten zu sparen.

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