Umschuldung einer Immobilie

Was versteht man unter der Umschuldung einer Immobilie?

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ist es in der Regel so, dass man fast nie mit einer Zinsfestschreibungsperiode „auskommt“, weil man häufig die Zinsen für maximal fünf oder zehn Jahre festschreiben lassen kann. Nach Ablauf dieser Frist benötigt man dann eine so genannte Anschlussfinanzierung. Von der Umschuldung einer Immobilie spricht man immer dann, wenn sich Änderungen im bisherigen Darlehensverhältnis ergeben. Diese Änderung können entweder bei Fälligkeit der bisherigen Vereinbarung durch eine Anschlussfinanzierung auftreten, man kann aber auch noch während der Laufzeit der bisherigen Vereinbarung die Umschuldung der Immobilie bzw. des Immobilienkredites vornehmen.

Wie funktioniert die Umschuldung einer Immobilie?

Aufgrund der zwei genannten Arten bzw. der zwei verschiedenen Zeitpunkte der Umschuldung einer Immobilie ergeben sich auch zwei mögliche Funktionsweisen. Ist die Umschuldung der Immobilie zum Ablauf der bisherigen Vereinbarung geplant, sollte man sich wenige Monate vor Ablauf der Vereinbarung neue Angebote bezüglich einer Anschlussfinanzierung einholen. Zum Fälligkeitsdatum der bisherigen Darlehensvereinbarung kann man dann direkt anschließend die neue Zinsvereinbarung wirksam werden lassen. Sollte man die Umschuldung noch während der bestehenden Festzinsvereinbarung durchführen wollen, muss man die bisherige Vereinbarung kündigen, was allerdings der Zustimmung des Kreditgebers bedarf. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass an dieser Stelle in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung seitens der Bank berechnet wird. Diese muss man in die Kalkulation mit einbeziehen, ob sich die vorzeitige Umschuldung aufgrund der günstigen Zinsen dann noch immer rentiert.

Warum kann eine vorzeitige Umschuldung der Immobilie sinnvoll sein?

Eine vorzeitige Umschuldung einer Immobilie kann immer dann sinnvoll sein, wenn man dadurch in nicht unerheblichem Maße durch günstige Kreditzinsen Geld einsparen kann. Wer zum Beispiel im Rahmen seiner bisherigen Festzinsvereinbarung sieben Prozent Zinsen zahlt, der aktuelle Zinssatz für Immobilienkredite aber beispielsweise nur bei vier Prozent liegt, für den kann eine sofortige Umschuldung sehr rentabel sein. Man muss zwar die wahrscheinlich anfallende Vorfälligkeitsentschädigung mit einrechnen, aber dennoch dürfte man aufgrund der deutlich niedrigeren Zinsen zukünftig Zinsen einsparen können. Eine Umschuldung der Immobilie macht aber auch dann Sinn, wenn man bisher eine variable Zinsgestaltung nutzt, sich aber die derzeit sehr günstigen Zinsen auf Dauer sichern möchte und kein Risiko von zukünftig steigenden Zinsen eingehen möchte.

Was ist die Umschuldung einer Immobilie mittels Forward Darlehen?

Wenn man die Umschuldung der Immobilie erst zum Fälligkeitstermin der bisherigen Vereinbarung vornehmen möchte, sich aber dennoch jetzt schon die aktuell günstigen Zinsen sichern möchte, so gibt es auch dafür eine Möglichkeit, nämlich das Forward-Darlehen. Die Umschuldung der Immobilie mittels Forward-Darlehen funktioniert in der Praxis so, dass man bereits jetzt eine neue Zinsvereinbarung abschließt, die aber erst zukünftig, in einigen Monaten oder Jahren, mit dem neuen Darlehen wirksam wird. Auf diese Art und Weise hat man den Vorteil sehr großer Zinssicherheit, weil man keine höheren Zinsen bei Ablauf der bisherigen Zinsvereinbarung fürchten muss, da man die Umschuldung der Immobilie schon zuvor „dingfest“ gemacht hat.

Tipp: Hier erfahren Sie mehr über Baudarlehen, Darlehen Umschuldung für Immobilien und die Umschuldung einer Hypothek